杭州昨天拍地10宗，溢价率都没有封顶，楼面价最高跌了39%，土地市场凉了?
7月6日，杭州10宗地块出让，其中6块涉宅地，主城区出让两宅一商，余杭区三宗。10宗地总起价237亿元，拍卖结束，杭州当日收入约270亿元。
尽管单日成交金额巨大，但单个优质宅地都未创下新高，一直大热的土拍市场要冷了？
7月4日，空港新城商地成交价，比之前有所下跌。这只是一个迹象。
昨天的土拍，才被视为杭州下半年土地市场的风向标。
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昨天，是中美贸易战的关键一天。
美国正式对340亿美元中国产品加征25%关税。
美国违反世贸规则，发动了迄今人类经济史上规模最大的一次贸易战。
近期，拉动中国经济的三架马车：投资，消费，和净出口，都发生了很大的变化，投资和消费增速，甚至出现了明显的下滑。
同时，房地产调控密集加强，国开行棚改项目审批权回收总行，包括杭州在内的多个城市收紧公司购房。
七部委联合行动严打楼市乱象，更是坚决贯彻“房住不炒”精神的最新动作。
复杂的经济形势和不断收紧的调控政策，使得开发商在出价上相对谨慎。
2
之江度假区单元宅地率先成交，溢价率只有10.52%。
由首入杭州的仁恒以总价294252万元竞得，折合楼面价19040元/㎡。
去掉公租房部分，折算地价约23800元/㎡。
相比年初祥生项目，去掉自持部分实际地价约39216元/㎡，跌幅达到39.3%。
西湖文教区翠苑单元商住地被中海拿下，溢价率也仅39.19%，总价333856万元，折合楼面价36894元/㎡。
值得一提的是，需配建公租房面积为9049㎡。
而之前最被业内看好的西兴北单元宅地，最后爆冷成交，以总价481053万元被绿城竞得。
折合楼面价33625元/㎡，39.82%的溢价率，只比翠苑略高。
杭州地铁喜提余杭区地铁5号线五常车辆段综合体项目西区、中区、东区三大地块，均为底价成交。
7月6日土拍涉宅地块成交结果：
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绿城拿下西兴北宅地 楼面价33625元/㎡
西兴北单元宅地爆冷成交，被绿城捡漏，总价481053万元。
折合楼面价33625元/㎡，39.82%的溢价率，只比翠苑略高。
西兴北单元R21/R22-01地块，规划为住宅(设配套公建)兼容服务设施用地。
东至规划桂子路，南至滨和路，西至建设河绿化带，北至启智街。
周边：地块内部已平整，界限清晰。
四周用地均已确定，西侧邻建设河，隔江陵路对望中央花城，南侧隔滨和路对望迎春北苑，东侧为兴耀在建商用项目（留用地），北邻海康威视四期用地。
交通：地铁1号线滨和路紧邻地块，一站内至江陵路站可换乘6号线（在建），望江过江隧道预计2019年底通车。
届时从地块出发，可经江晖路北上过江到达钱江新城。
商业：地块东侧两宗商地分别由兴耀与海威拿下，有消息称两项目的底商已整租给银泰集团，未来将打造银泰城。
星耀城、星光大道距离地块约1公里，滨江天街距离地块约1.5公里。
教育：江南实验学校月明校区位于地块东北侧，地块自配18班幼儿园一座。滨和小学位于地块东侧约650米。
景观：地块西侧为建设河地，具备河景景观。
市场环境：滨江物联网小镇区块目前仅金茂府剩余少量排屋在售，区域内二手房交易相对活跃。
东方花城、东方郡等小区挂牌价在5万元/平方米以上，绿城·明月江南挂牌房源则基本在6万元/平方米以上。
最近成交地价：根据近两年周边出让宅地的样本来看，成交时间最接近的是今年1月12日，成交楼面价34464元/平方米，自持13%的中海地块。
距离地块最近的宅地则为时代兴议地块（萧山），成交楼面价24991元/平方米，自持21%。
同行政区内最近地块为时代西兴地块，成交楼面价31851元/平方米，自持25%。
仁恒成功入杭，低溢价率拿下之江度假单元宅地
之江度假区单元XH1705-06地块，规划为住宅(设配套公建)用地。
东至碧波路，南至丽景路公交首末站项目，西至丽景路、丽景路公交首末站项目，北至象山浦河道整治工程。
周边：地块内部已平整，界限清晰。
西侧邻丽景路，北侧为河港绿化带，西北两个方向对望转塘家园，南侧为在建之江一中及求是小学，东侧隔碧波路对望之江九里等小区。
地块西南角规划为公交车始末站。
交通：在建地铁6号线枫桦西路站距离地块约1公里，可经紫之隧道通往城西、之江大桥前往滨江萧山。
经320国道或杭富沿江公路去往富阳等。
商业：目前周边商业体缺乏，西北方向700米可达江口大厦，是附近主要生活配套。
教育：南侧在建的之江第一中学预计2019年竣工，求是小学之江分校目前基本完工。
景观：地块西北侧为象山沿山渠，具备河景景观。
此外，地块内配套公建建筑面积不小于地上总建筑面积的10%，地块需配建20%公租房，是目前出让宅地配比最高的地块。
市场环境：新房仅禹洲·滨之江在售，近期将推洋房，区域内二手房中，之江九里、之江悦挂牌价在3.5万元/平方米以上。
最近成交地价：2017年德信、杭州世腾在之江/转塘板块拿地，德信自持43%。
今年年初，祥生地块自持高达50%，但上限楼面价均没有达到2万元/平方米。
若剔除此次地块公租房配建面积，不计其建造成本，实际楼面起价为21535元/平方米，楼面价封顶为32293元/平方米，保本房价需约4.5万元/平方米。
根据周边二手房目前的成交价格来看，上涨压力不小。
中海拿下翠苑商住地，折合楼面价36894元/㎡
翠苑单元商住地被中海拿下，溢价率仅39.19%，总价333856万元，折合楼面价36894元/㎡。
值得一提的是，需配建公租房面积为9049㎡。
翠苑单元XH0908-02地块，规划为居住、商业、商务用地。
东至工专路，南至华星路，西至万塘路，北至万塘路300号浙江省教育考试院，是杭师大美术学院原址。
周边：地块内部已基本平整，外设围挡。
四侧均为非主干道，东边是枫华府第，南侧为万塘汇商业盒子。
周边写字楼繁多，例如西湖国际科技大厦、万科黄龙中心、华星时代广场等等，人口密度较大。
地块南面有一幢华星路12号居民楼。
交通：距离地铁2号线学院路站约500米，同时该站点也是未来10号线换乘站。
商业：周边商业体多以写字楼底商为主，以万塘汇为主的餐饮类分布较多，沿万塘路向北800米可达汇和城与大象城。
教育：行知小学距离地块约500米，此外还有九莲小学、嘉绿苑中学、枫华府第幼儿园。
医疗：距离省立同德医院约800米。
市场环境：翠苑目前没有新房可售，枫华府第二手房挂牌房源均价约5万-6万元/平方米之间。
此外现房销售的中冶地块，未来可能会与地块在销售节点有重合。
最近成交地价：将地块商业部分以去年6月浙江汇高置地竞得商地的12740元/平方米换算，住宅部分再剔除10%公租房。
真实可售住宅部分楼面价封顶将达到5.3万元/平方米，保本房价需要上7万元/平方米。
统统底价成交 杭州地铁集团喜提三宗地
地铁5号线五常车辆段综合体项目西区、中区、东区三块地，无悬念被杭州地铁集团包揽，均为底价成交。
荆长大道一路向北，穿过余杭塘路，可以找到目前地铁5号线五常项目部。
旁边的地还没拍，工地里早已经“燥起来了”。
地铁车辆段的停保结构已经部分完成，而西面就是“鲜肉红盘”华夏四季。
从区位图来看，三宗地块每宗都要比华夏四季来得大不少。
跟杨柳郡当时出让的情况雷同，周边几乎没有生活配套。
地块南侧有部分小区交付使用，西面可望见杭师大仓前校区。
三宗地块均规划为商业用地/商务用地/二类居住用地，未来商业将自我补充。
地块的溢价上限控制在30%不到，且对竞买人有较高的要求。
均需具备轨道交通线路建设及运营技术能力，具体由市轨道交通工程建设指挥部办公室负责竞买人资格审查，并出具竞买资格证明。
此外，竞买人必须独立参加本地块竞买，不接受联合竞买报名。
本文转载自：透明售房网（微信号：hztmsfw ）
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